На что обратить внимание

Одним из вопросов, который учредители коммерческой или некоммерческой организации должны решить до ее регистрации, является вопрос о месте ее размещения.

В большинстве случаев в качестве юридического адреса выступает арендуемое нежилое помещение. Вместе с тем до государственной регистрации заключить договор аренды невозможно, поскольку организация-арендатор еще не существует.

На практике используются гарантийное письмо или соглашение о намерениях, однако ни одна, ни вторая форма не гарантирует права сторон на подписание договора аренды после регистрации организации.

Правовое обоснование

Согласно ст. 155, 402, 403, 408 ГК для заключения договора необходимо:

• выражение согласованной воли (действий) двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка);
• достижение соглашения по всем его существенным условиям в требуемой форме;
• направление одной стороной оферты (предложения заключить договор) и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Моментом заключения договора признается момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В качестве акцепта может рассматриваться гарантийное письмо: арендодатель обязуется перед учредителем заключить договор аренды с создаваемой организацией после ее регистрации. Впоследствии данная организация вправе требовать от арендодателя исполнения обязательства в свою пользу. При отказе арендодателя подписать договор аренды организация вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (ст. 391, 415 ГК).

Вместе с тем гарантийное письмо отражает согласие только арендодателя заключить договор аренды конкретного помещения с лицом, имеющим определенное название. Однако если организация, прошедшая государственную регистрацию, не спешит обращаться за заключением договора аренды в соответствии с гарантийным письмом, арендодатель упускает возможность подписать договор с другим лицом, а также возможность получить арендную плату.

Иногда стороны оформляют соглашение о намерении заключить в дальнейшем договор аренды на определенных условиях. Однако и подобные соглашения по законодательству Республики Беларусь, к сожалению, не порождают для сторон правовых обязанностей.

Резюмируем

Пункт 1 ст. 400 ГК предусматривает возможность заключения договора в пользу третьего лица: должник обязуется произвести исполнение не кредитору, а указанному или не указанному в договоре третьему лицу, имеющему право требовать от должника исполнения обязательства в свою пользу.

В качестве гарантии благоприятного разрешения споров рекомендуем заключать именно такой договор в виде отдельно составленного документа, подписанного обеими сторонами (арендодателем и учредителем) и выражающего их встречные права и обязанности. При этом, помимо указания на арендуемое помещение, важно предусмотреть:

• для учредителя – наименование создаваемой организации, срок планируемого договора аренды, размер и порядок определения арендной платы;для арендодателя – срок, в течение которого вновь зарегистрированная организация вправе обратиться за заключением договора аренды (в том числе на условиях, сформулированных в договоре в пользу третьего лица);
• ответственность сторон (например, в виде пени или штрафа).
   

Ерошина Светлана,  юрист

Материал опубликован в журнале "Промышленно-торговое право", апрель, 2011