КОММЕНТАРИЙ к Указу Президента Республики Беларусь от 25 сентября 2009 г. № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152»

Указом Президента Республики Беларусь от 25.09.2009 г. № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые и внесении изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. № 152» (далее – Указ № 479) в целях создания дополнительных условий для развития предпринимательской деятельности был несколько упрощен порядок перевода одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в таком доме, жилых помещений в блокированном жилом доме, жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, в нежилые.

Напомним, что в соответствии со ст. 272 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее – ГК) жилые помещения предназначены для проживания граждан. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые, если иное не предусмотрено законодательными актами, как например, Положением о государственной регистрации субъектов хозяйствования; утв. Декретом Президента Республики Беларусь от 16.01.2009 г. № 1: местонахождением частного унитарного предприятия может являться жилое помещение (квартира, жилой дом) физического лица - собственника имущества частного унитарного предприятия. Однако осуществление производственной деятельности (выполнение работ, оказание услуг) в жилом помещении, являющемся местонахождением частного унитарного предприятия, все равно допускается только после перевода этого помещения в нежилое (п. 5). Причем это требование распространяется и на одноквартирные, блокированные жилые дома*), несмотря на то, что в отношении них Жилищный кодекс Республики Беларусь (далее – ЖК) предусматривает упрощенный порядок использования не по целевому назначению (ч. 4 ст. 8), т.е. по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами.
------------------------------------------------
*) Блокированный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир, вход в каждую из которых организован непосредственно с придомовой территории.
Одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, вход в которую организован с придомовой территории (ст. 1 ЖК).


В соответствии с принятым Указом № 479 перевод одноквартирных жилых домов либо жилых помещений в таком доме, жилых помещений в блокированном жилом доме, жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, в нежилые может быть осуществлен по решению городских (районных) исполнительных комитетов и администраций районов в городах на основании заявления их собственников с соблюдением правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов.

Отметим, что в соответствии с ч. 3 ст. 8 ЖК жилое помещение могло быть переведено в нежилое только в случае несоответствия установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Однако условия, при которых жилые помещения признаются непригодными для проживания, перечисленные в постановлении в Постановлении Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь от 02.05.2000 г. № 4, значительно ограничивают возможность перевода жилых помещений в нежилые.

С принятием Указа № 479 при переводе названных в нем помещений в нежилые не требуется обследование состояния жилых помещений на предмет признания их не соответствующими установленным для проживания санитарным и техническим требованиям. Необходимо лишь соблюдение правил градостроительства, природоохранных, санитарных, противопожарных и иных требований технических нормативных правовых актов. При этом от собственника помещения не требуется предоставления заключений соответствующих служб.

В соответствии с изменениями, внесенными Указом № 479 в п. 17 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан, утв. Указом Президента Республики Беларусь от 16.03.2006 г. № 152, для принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое собственник представляет в местный исполнительный и распорядительный орган следующие документы:

  • заявление;
  • технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение;
  • домовая книга (при ее наличии) – в случае перевода в нежилое одноквартирного, блокированного жилого дома;
  • письменное согласие всех собственников жилого помещения, находящегося в общей собственности;
  • письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в жилом помещении, – если при переводе жилого помещения в нежилое в одноквартирном жилом доме или квартире сохраняются иные жилые помещения;
  • письменное согласие третьих лиц – в случае, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами третьих лиц.

В предыдущей редакции п. 17 вышеназванного перечня о письменном согласии каких-либо заинтересованных лиц прямо не оговаривалось. Это следовало из норм других нормативных правовых актов. Например, п. 2 ст. 256 ГК определено, что для распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в совместной собственности, необходимо письменное согласие всех участников совместной собственности; п. 2 ст. 327 ГК предусмотрено, что залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (если иное не предусмотрено законодательством или договором и не вытекает из существа залога); и др.

Далее, исходя из норм Указа № 479 можно сделать вывод, что перевод в разряд нежилых помещений возможен как для всего одноквартирного дома или квартиры, так и для их частей. Вместе с тем, здесь следует обратить внимание, что в соответствии с п. 6.11 Строительных норм Республики Беларусь «Жилые здания» СНБ 3.02.04-03, утв. Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.08.2003 г. № 165, нежилые помещения (кроме помещений, входящих в состав бытового и общественного обслуживания специальных жилых зданий, а также помещений, расположенных на верхних этажах, приведенных в 6.8) должны быть изолированы от жилой части здания и иметь самостоятельные наружные входы. В одноквартирных и блокированных жилых домах кроме наружного входа в хозяйственно-техническое подполье допускается дополнительный вход непосредственно из квартиры. Таким образом, реализация этих положений Указа № 479 возможна при обустройстве отдельного входа в соответствующие комнаты одноквартирного жилого дома, квартиры блокированного или многоквартирного жилого дома.

Отдельно остановимся на норме Указа № 479 о том, что использование помещения, переведенного в соответствии с Указом в нежилое, в качестве нежилого возможно после государственной регистрации в установленном порядке изменения назначения недвижимого имущества (в том числе изменения целевого назначения земельного участка при переводе одноквартирного жилого дома либо жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые).

Согласно ч. 5 ст. 12 Кодекса о земле Республики Беларусь (далее – КоЗ) в частной собственности граждан могут находиться земельные участки, предоставленные для:

  • строительства и (или) обслуживания жилого дома;
  • обслуживания зарегистрированной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации) квартиры в блокированном жилом доме;
  • ведения личного подсобного хозяйства;
  • коллективного садоводства;
  • дачного строительства.

В отношении негосударственных юридических лиц Республики Беларусь ч. 6 этой же статьи предусмотрено, что земельные участки, находящиеся в государственной собственности, могут предоставляться им в частную собственность по результатам аукциона. Без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь для обслуживания принадлежащих им на праве собственности капитальных строений (зданий, сооружений), расположенных на приобретаемых ими в частную собственность земельных участках, а также в иных случаях, определенных Президентом Республики Беларусь.

Таким образом, законодательством не предусмотрено наличие в собственности граждан земельных участков, на которых располагаются нежилые строения. При этом согласно ст. 51 КоЗ граждане, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки только Минскому городскому, городским (городов областного подчинения), районным, сельским, поселковым исполнительным комитетам, а также отчуждать (продавать, дарить, обменивать) гражданам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель. В связи с этим реализация норм Указа № 479 относительно перевода одноквартирного жилого дома или его части в нежилые с соблюдением требований о целевом использовании земельных участков может оказаться труднодостижимой.

В заключение отметим, что Указом № 479 установлены некоторые ограничения по осуществлению в помещениях, переводимых в таком порядке в нежилые, отдельных видов деятельности. В частности, не допускается размещение в помещениях, переведенных в соответствии с Указом № 479 в нежилые, промышленных производств, а также объектов, которые являются источниками выделения вредных веществ, шума и вибрации в размерах, превышающих установленные нормативы, оказывают негативное влияние на показатели качества окружающей среды, условия проживания в жилом доме других граждан и могут привести к распространению инфекционных заболеваний, в том числе:

  • пунктов приема посуды, специализированных рыбных или овощных магазинов;
  • бань, саун, химчисток и прачечных (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг белья в смену);
  • автоматических телефонных станций общей площадью более 100 кв. метров, предназначенных для телефонизации жилых домов;
  • похоронных бюро, магазинов ритуальных услуг;
  • дискотек;
  • физкультурно-оздоровительных комплексов общей площадью более 150 кв. метров.

Вместе с тем, ограничения относительно размещения пунктов приема посуды, специализированных рыбных или овощных магазинов, бань, саун и т.д. не распространяются на случаи перевода в нежилые одноквартирных жилых домов.

Здесь можно обратить внимание еще на требования вышеупомянутых Строительных норм «Жилые здания» СНБ 3.02.04-03, в соответствии с которыми в жилых зданиях не допускается размещать также (п. 6.9):

  • специализированные магазины по продаже строительных, москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;
  • столовые, кафе, рестораны с числом посадочных мест более 50 (в общежитиях - без ограничений);
  • учреждения здравоохранения, в составе которых имеются кабинеты с рентгеновскими аппаратами, с физиотерапевтической аппаратурой, магнитно-резонансными томографами;
  • ветеринарные лечебницы;
  • помещения по продаже и хранению взрывопожароопасных веществ и материалов (газобаллонных товаров, лаков, красок, пиротехнических изделий, химически опасных реактивов и т.п.) и др.

Указ № 479 вступает в силу через три месяца после официального опубликования и применяется к отношениям, возникшим после его принятия, а к отношениям, возникшим до его принятия, применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после вступления в силу Указа № 479.

Совету Министров Республики Беларусь, облисполкомам и Минскому горисполкому поручено обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с Указом № 479 и принять иные меры по его реализации.

 

Ерошина Светлана, юрист
(Опубликовано: журнал «Юрисконсульт», 2009, № 12)

Возникли вопросы? Звоните!